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姓名: | 涂山青 |
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领域: | 市场营销 客户服务 运营管理 品牌管理 领导艺术 |
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地点: | 北京 朝阳 |
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(接上)
政策困局待解
对一个行业、一个市场,三年时间出台政策上百项,经济的、行政的、法律的手段,既有限购限贷又有限价,还有“军令状”、督查组、约谈、问责……。调控的组合拳打得眼花缭乱,但房价就是降不了。面对楼市这匹难以驯服的烈马,中央政府真的就没有办法?
房价为什么降不下来?最主要的原因有:一是高地价;二是市场存在巨大需求;三是开发商追求巨额利润。我们来看这三大原因有解还是无解。
高地价。其一,中国的国情是政府绝对垄断土地。土地资源集于政府一家,土地出让“招、拍、挂”,价高者得。其二,城市土地资源稀缺。城市土地用一块就少一块,一线城市和一些东中部城市正在濒临人口承载极限(例如北京、上海等等),“十八亿亩耕地红线”笈岌可危。其三,地方政府的“土地财政”依赖。地方政府每年获得大量卖地收入的情况下,还背着巨额债务的情况下,想要地方政府放弃“土地财政”依赖,恐怕神仙也做不到。这三大因素决定了高地价似乎是一个无解的难题。
保险……。面对重回“负利率”时代的通胀压力,工薪阶层几大传统投资理财金价持续低迷,银行理财产品市场巨大需求。市场需求来自于:一是中国庞大的人口基数;二是中国现阶段快速的城市化运动;三是中国人“有房才有家”的观念根深蒂固;四是庞大的民间资本。这里且说说民间资本这只“没有关进笼子的老虎”。改革开放三十多年来积累的巨大民间资本投资无门──股市“跌跌不休”,和古玩艺术品投资也不渠道几乎全部受阻,而十多年来房产给了人们“看得见”的保值增值的信心。至于隐身民间资本中的特权阶层和腐 败份子的购房需求占有多大比重,则只有天知道。“十八大”掀起反腐风暴以来,不断曝出拥有十几套、二十多套、数十套乃至一百多套房的“房姐”、“房妹”、“房婶”、“房叔”、“房祖宗”、“房神仙”们,让盼房心切的普通百姓唏嘘不已。
开发商逐利。开发商本质上是商人,商人逐利无可厚非。如果说开发商赚得了暴利,那也是中国的市场和环境给了他们赚取暴利的机会。我们搞的是社会主义市场经济,那本质上还是市场经济。商品房本质上还是商品。市场经济条件下,将某个商品动用行政的手段进行限购限贷限价,本身已违反了市场经济的规律。如果我们诅咒开发商,那么,比开发商获利更多的地方政府呢?
所以,调控之所以陷入屡调屡涨的怪圈,中央政府与地方政府玩政策上“猫捉老鼠”游戏之所以不凑效(甚至也是与老百姓在玩猫捉老鼠游戏,例如“假离婚”),看来真的是我们的调控本身有问题。
笔者认为,解开调控难以见效的政策困局的关键,不是限购限贷限价,也不能指望督查、约谈和问责(去年7月底中央不是再派8个督查组督查16省市的市场调控吗,但去年下半年至今楼市照样疯狂、房价照样疯涨),必须建立能够治本的长效机制。调控应该从以下几个方面着手:
一是抓紧税制改革,疏理涉及房地产的各项税、费,推进房产税试点。目前中国与房地产有关的税收多达40多种,个别地方甚至上百种。通过房产税改革,取消一些不合同收费和重复收费,改变目前众多机构和部门争吃房地产这块“唐僧肉”的状况,以减轻商品房成本,让商品房价有让利于民的空间;同时精减、合并涉房税种,重点瞄准持有环节征税,对高端房和多套房课以重税,提高商品房的持有成本,借助税收手段打击购房的投机投资行为,达到既调节收入分配又调控房地产市场的目的。
二是尽可能增加市场供给。包括增加土地有效供给,加大政府保障房建设力度,做好保障房分配和运营管理,将有限的保障房资源最大可能地利用起来,达到城市中低收入者“居者有其屋”的保障功能。
三是合理引导需求。长期以来,国人“有房才有家”的观念根深蒂固。年轻人谈结婚先必谈买房。2012年5月13日,西南财经大学和人民银行共同发布的数据,中国自有住房拥有率高达89.68%。而欧洲住房拥有率不到50%,地广人稀的加拿大不超过65%,即使以住房梦为“美国梦”之一的美国,住房拥有率也不过60%左右。政府要改变那种通过行政干预市场的简单做法。需求宜疏不宜堵,否则就形成了“堰塞湖”,早晚垮塌下来冲击市场。行政手段抑制需求的直接后果往往是引导了价格上涨预期,市场“按下葫芦浮起瓢”,甚至反复出现报复性反弹的怪象。政府除了在宏观层面创造民间资本投资和增值的渠道,住房观念的社会引导同样重要。在需求引导上,一些不良开发商对住房需求的火上浇油式的错误引导,例如“结婚不买房,就是耍流氓”、“丈母娘说了,婚房要三房”、“下班不能总回别人家”、“你可以不买房,除非摆平丈母娘”如此等等,应该谴责。当然,老百姓的住房观念的形成,有着深刻的社会和人文因素,也与政府住房保障水平和力度有关。将老百姓的住房观念引导到一个理性和合理方向,是一个长期的过程。需要政府、社会、媒体形成合力,共同营造一个理性、健康的住房观念。
(本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第4期)
【作者简介】涂山青,资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问,清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练,住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人,中国房地产业培训中心专家团成员,全国高企委职业教育专业委员会(NCZY)特聘专家。全球500强华人讲师,总裁网金牌讲师,2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel:13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com Blog: http://tusq647.chinaceot.com
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