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姓名: | 涂山青 |
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领域: | 市场营销 客户服务 运营管理 品牌管理 领导艺术 |
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地点: | 北京 朝阳 |
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文∕涂山青
全面回暖,年底翘尾──刚过去的2012年又是房地产享受狂欢盛宴的一年。今年1、2月份则是“开门红”。“史上最严楼市调控”持续三年,在高层“调控坚决不放松”的反复警告中,楼市的如此表现无疑大大刺激了业界“赌涨”、“赌赢”的心理(例如任志强的“三月暴涨论”)。然而,很快一瓢政策的冷水泼向市场,那就是赶在“两 会”召开前出台的第五轮调控新政(前四次升级分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”和2011年1月的“新国八条”)。那么,这第五轮新政能给市场哪些想象的空间,给业界哪些期待? 一、新“国五条”:调控升级与政策效应 毫无疑问,新“国五条”是调控政策的升级,新政较之以前调控力度更大,范围更广。笔者认为,“国五条”及其实施细则至少会带来这样几个效应: 一是二手房市场会出现暂时恐慌和躁动效应。为规避20%个税,还因为担心购房首付比例和银行利率都会提高,而赶在政策落地前抢购、抢签和抢过户。“国五条”效应刺激下武汉市创出一天卖新房676套新记录,而2月份武汉平均每天成交的商品住房为335套。 二是二手房和新商品房市场微妙的传导效应。由于目前多数城市二手房总体上处于供不应求状态,市场博弈中的卖强买弱将导致卖方向买方转嫁税负,从而抬高二手房价,进而传导到新商品房市场,整体上拉升房价。这里面还存在着一、二手房客户转换上的互动。即随着 “国五条”细则在各地的落地和执行,新房市场由于没有交易环节20%差额个税的优势,可能促使部分购房者回归新房市场,从而带动新房市场交易量回涨。新“国五条”也招致争议。有人批评说,这样的调控政策是“挠痒挠错了腿子”,效果可能适得其反。地产大佬任志强在微博中戏言“只让一个人满意?”引发网友围观和附和。针对“国五条”细则的20%个税新规,新浪网进行了网络调查,有35万网民参加,结果显示72%的人认为此举不合理,67%的人认为将推高房价。 当然,整顿二手房市场,提高其交易门槛和交易成本,总体上有利于打击购房的投资性需求。所以,新“国五条”从长期看,只要政策落实到位,20%个税将是横亘在投资者面前的一个利益鸿沟,将能有效阻击楼市投资和投机。但是这又可能造成相当多的二手房沉淀于租房市场,压抑了二手房的换手率。 三是“误伤”效应。正如有专家担心的,二手房首付继续加码、房贷利率再提高,特别是假如“一刀切”的严格执行交易差额20%个税的措施,客观上也可能误伤几类换房的“刚需”群体。例如,小房换大房的改善型需求,买不起新商品房而试图购买稍便宜的二手房者,还有因工作变动需要“卖一买一”的购房者等。对此,有专家建议,交易环节个税宜实行因地、因对象差别化,这样才符合差别化调控的政策原则。例如热点城市税率高,二三线城市低;多套房到二套房税率由高到低,而惟一自住房交易免税率低或免税等。 二、楼市猜想:2013年调控政策及市场走向 可以说,“国五条”及其实施细则定下了今年以至今后一个时期楼市调控的准心。我们可以大致猜想今年楼市调控的这样几个方面的政策走向: 一是以稳为主。 经济要发展,百姓要求降房价。如何平衡行业发展与百姓诉求,一直是决策层操作调控“阀门”的两难选择。 目前我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,所以支持自住需求、抑制投机投资性购房是市场调控必须坚持的一项基本政策。调控的目的并不是要打压房价,而是促进房地产市场平稳健康发展。地方政府因GDP崇拜和错综复杂的利益关系,更是明推暗助房地产发展。更何况在全球金融危机尚未根本性好转,宏观经济困难重重的形势下,决策层不可能出狠手打压房地产。这是今年楼市调控将以稳为主的大环境背景。 今年政府工作报告关于房地产市场的表述看似新意不多,老调重弹,只有总结性的一句话“坚持调控不动摇,遏制了房价过快上涨势头”。在对新一年政府工作的建议中,继续强调加强调控和保障性建设,坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系等等。并提出了今年保障房建设目标470万套、新开工630万套和继续推进农村危房改造。但如果仔细研读“国五条”及其实施细则,其中就有“促进房地产市场平稳健康发展”、“保持房价基本稳定的原则”等表述。大家还记得2011年初中央也曾要求全国各地公布房价控制目标,结果绝大部分地区的标准是房价涨幅不超过本地区GDP增幅或人均收入增幅,被网友戏称为“涨价目标”。即便是 20%个税政策也不是新东西。如果回顾一下楼市政策的历史,其实这只是重申了2006年7月国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定。只是此前各地多以交易总额的1~2%为征税标准。 那么此番政策的出台,目的是给再一次发热的市场降降温,防止房价失控。因为决策层很清楚,现阶段的中国国情决定了市场具有推动房价顽强上涨的巨大冲动。新政为何年年出?调控为何难见效?最根本的是还没有建立起促使房价回归合理的市场机制。如果交易环节的20%个税落地,持有环节的房产税扩容,大中城市住房信息联网监管到位,房产真正去投资化而回归居住的本质属性,中央政策文件一再强调的“房地产市场健康稳定发展”才有可能。可以预计,新“国五条”如果能得到很好的落实,对市场的影响将是长期和深远的。 二是适度从严。 为什么今年的调控将是适度从严?首先说从严。本轮调控如果从2009年11月29日温总理上海讲话算起,已历时3年多。出台的政策、措施不下百条,但调控的成果正如今年的《政府工作报告》所讲的,也只是“遏制了房价过快上涨势头”,离“本届政府任期内能管好房价”、“促进房价合理回归”等承诺相距遥远。这一现实严重透支了政府公信力。所以面对眼下楼市再热的势头,决策层只有迎难而上从严调控,没有退路也没有折中的道路。“国五条”及其实施细则的发文级别、政策指向,以及出台时机的选择,本身都包含了从严的意味。再说适度。如何才是适度,是最让决策层挠头的。下狠手打垮房地产不行,松一点放任楼市疯狂也不行。 此次楼市调控政策细则升级加强,更具有操作性,释放出政策加码的信号。应该说,“国五条”及细则的政策力度是比较大的,涉及土地供应、保障房建设、二套房贷、限购、限价、预售资金监管、问责等诸多环节,最引人关注的二手房交易按差额20%征收个税。新华社官方微博称其为十年来最犀利狠招,无论是政策出台的效率,还是政策本身的力度,都超出了市场预期和公众想象。有人说3月1日(周五)晚间发布的《细则》尤如一枚重磅炸弹,导致3月4日股市开市后沪深两市大跌,地产股暴跌,重创了楼市预期。 三是震荡下行。 可以预计,今年的调控将以新“国五条”为基调,深化和落实现有政策。如无特别情况,去年列入工作目标但未启动的房产税扩容,制定和落实住房信息四十个城市联网后的监管办法,今年应该付诸实施。这些调控措施到位,调控力度肯定超过去年。所以在稳的基础上,房价涨幅视政策的落地而出现回落,尤其在二、三季度局部市场震荡下行的可能性较大。但房价大幅下跌的可能性基本不存在。至少现阶段指望房价大幅下跌是不可能的。只要维持中国高房价的大环境没有根本改变(例如地方土地财政死结、经济增长模式、官员考核评价方式,以及普通百姓“有房才有家”的观念等),靠市场规律让房价“回归合理价位”,几乎是不可能的。那么剩下的惟一可能就是寄希望于政策打压房价。这同样是不可能的。这一点前文已有分析。 调控将是一个长期的过程。某一项政策的出台不可能让调控一蹴而就。这从调控三年多来上百项政策也未使房价实质性的下降就足以说明。 (本文是应中房协《城市开发》杂志邀请撰写的,载《城市开发》2013年第3期) 【作者简介】涂山青,资深房地产策划人/培训专家。清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练,住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人,中国房地产培训协会高级顾问,中国房地产业培训中心专家团成员,全国高企委职业教育专业委员会(NCZY)特聘专家。全球500强华人讲师,总裁网金牌讲师,2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel:13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com Blog: http://tusq647.chinaceot.com ![]() 地产资深培训师!Tel: 13627106979; QQ: 2437587185 |
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